¿Es legal la puerta fría inmobiliaria? Lo que puedes y no puedes hacer

La puerta fría (llamar al timbre, hablar con el portero o con los vecinos para ofrecer los servicios de la agencia) es una de las formas más antiguas y eficaces de captar inmuebles. No hay ninguna ley que la prohíba. Pero alrededor de ella hay varias normas que conviene conocer para no meterse en problemas.

El portal no es la calle

El portal, el ascensor y las escaleras son elementos comunes de una comunidad privada, no espacio público. Llamar al portero automático y presentarte es normal; colarte detrás de un vecino para ir piso por piso suele acabar en quejas a la comunidad y, de rebote, a tu agencia.

• Si hay un cartel de «no se admite publicidad» o «prohibido el paso a comerciales», respétalo.
• Preséntate al portero o al presidente de la comunidad. Son tu mejor fuente de información y tu mejor aliado.
• Lleva identificación de la agencia y explica quién eres antes de preguntar nada.

Cuando te dicen que no

La Ley 3/1991 de Competencia Desleal (artículo 29) considera práctica agresiva visitar el domicilio de un consumidor ignorando su petición de que te vayas o de que no vuelvas. En la práctica:

• Si alguien te pide que no vuelvas, apúntalo en la ficha de esa vivienda y no vuelvas.
• Comparte esa información con el resto del equipo. Que el «no» de un vecino no se pierda cuando cambie el agente de la zona.

Un «no» bien respetado hoy es la puerta que se abre dentro de dos años, cuando esa persona decida vender y se acuerde de quién la trató con respeto.

Buzoneo y carteles

El reparto de publicidad en buzones lo regulan las ordenanzas municipales, y cambian mucho de una ciudad a otra: algunas solo permiten dejarla dentro del buzón o en espacios habilitados, prohíben dejarla en el suelo o en el portal y multan a la empresa anunciante. Antes de una campaña de buzoneo, consulta la ordenanza de limpieza o de publicidad de tu ayuntamiento.

Llamadas y Lista Robinson

Muchas agencias combinan la puerta fría con llamadas. Aquí la norma es más estricta:

• Desde junio de 2023, la Ley 11/2022 General de Telecomunicaciones (artículo 66) reconoce el derecho a no recibir llamadas comerciales no deseadas, salvo que exista consentimiento previo u otra base legal del RGPD.
• Antes de una campaña dirigida a personas que no te han dado sus datos, hay que consultar la Lista Robinson (artículo 23 de la LOPDGDD).
• Lo más seguro: llama solo a quien te ha dado su teléfono en una conversación y apúntalo así en su ficha.

Lo que apuntas son datos personales

En cuanto escribes el nombre o el teléfono de un vecino, tu agencia está tratando datos personales y es responsable de ellos:

• Apunta solo lo necesario para la captación. Nada de opiniones sobre las personas.
• Cuando contactes con alguien cuyos datos no te dio él, informa de quién eres, de dónde has sacado sus datos y cómo puede pedir que los borres.
• Guarda la información en un sitio seguro: una libreta perdida en el coche es una brecha de seguridad.

Lo explicamos con más detalle en la guía de la hoja de captación inmobiliaria.

Si el propietario firma en su casa

Si la visita acaba con el propietario firmando la nota de encargo en su domicilio, ese contrato se considera celebrado fuera del establecimiento mercantil (Ley General para la Defensa de los Consumidores, artículos 92 y siguientes). Eso implica:

• El propietario tiene 14 días naturales para desistir sin dar explicaciones.
• Debes informarle por escrito de ese derecho y entregarle un formulario de desistimiento.
• Si no le informas, el plazo para desistir se amplía hasta doce meses.

Revisa con tu asesor que tu modelo de encargo incluya esta información cuando se firme fuera de la oficina.

Resumen práctico

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Artículo orientativo, no es asesoramiento jurídico. Normas citadas: Ley 3/1991 de Competencia Desleal (art. 29), Ley 11/2022 General de Telecomunicaciones (art. 66), Ley Orgánica 3/2018 (art. 23), Reglamento (UE) 2016/679 y Real Decreto Legislativo 1/2007 (arts. 92 y siguientes).